在資金需求增加、房價高漲的時代，土地貸款成為許多人周轉或投資的重要工具。但你知道嗎？不同類型的土地，其貸款成數差異很大，有的甚至根本貸不到款！本篇將深入解析「土地貸款成數怎麼算」與「什麼土地能貸最多」，幫你避開貸款地雷、聰明掌握資金。
✅ 什麼是土地貸款成數？
土地貸款成數，簡單說就是銀行或貸款機構願意提供的貸款金額與土地價值的比例。
📌 公式如下：
可貸金額 = 土地估價 × 貸款成數
👉 例如：土地估價為 1,000 萬元，若可貸成數為 60%，則最高可貸 600 萬元。
📊 不同類型土地的貸款成數比較
| 土地類型 | 可貸成數區間 | 說明 |
|---|---|---|
| 建地 | 約 60%～80% | 可貸最多，具開發價值，銀行評價較高 |
| 農地 | 約 40%～60% | 視使用狀況與地點而定，農會或信用部較易核貸 |
| 工業地 | 約 50%～70% | 須有工廠登記或開發計畫 |
| 持分土地 | 約 30%～50% | 成數較低，部分機構或民間貸款接受 |
| 山坡地／保護地 | 約 20%～40% | 銀行審慎，限制多，常須透過民間貸款 |
| 道路用地／公共設施保留地 | ❌ 幾乎無法貸款 | 無法設定抵押權，無法估值 |
🧾 成數高低會受哪些因素影響？
除了土地種類外，貸款成數還會受到以下因素影響：
1️⃣ 土地估價結果
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銀行會依照市價、公告現值、實地勘查三者綜合評估。
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位於市區、交通便利、具開發潛力者估價通常較高。
2️⃣ 持有人信用與收入條件
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個人信用正常、有穩定收入、負債比低者，有利提高貸款成數。
3️⃣ 抵押設定狀況
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若該土地已有第一順位抵押，則再申請第二順位（俗稱二胎）貸款，成數會再降低。
4️⃣ 貸款機構類型
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銀行與農會成數相對保守，民間貸款機構雖成數低但核貸彈性大。
🔍 哪種土地最容易貸最多？
答案是：完整產權的建地（都市土地）。
✅ 完整產權（非持分）
✅ 都市計畫區內土地
✅ 有明確使用分區（如住宅區、商業區）
✅ 無其他抵押負擔
✅ 可提供土地使用計畫（如建案開發、建屋自用）
→ 這類土地通常可獲得銀行最高貸款成數，部分案件甚至可達 80%。
❓常見 Q&A
Q：農地可以貸到幾成？會比建地少很多嗎？
A：通常農地可貸 4～6 成，若有農業用途、靠近市區或已有申請農舍計畫，成數可提升。
Q：土地是持分可以貸款嗎？
A：可以，但需取得其他共有人書面同意，或透過民間貸款管道，成數約落在 3～5 成。
Q：我只有地權沒有建物，銀行會貸嗎？
A：會，但貸款會著重於地點與用途評估。都市區建地仍具高價值，但偏遠地段則較難核貸。
📌 貼心提醒：不要只看「貸多少」，更要看「還得起多少」
許多土地所有人在得知自己可以貸款時，容易忽略了每月還款的壓力與利率負擔。建議貸款前，務必進行房貸或土地貸款壓力試算，確保自己財務狀況能負荷長期還款責任。
結語｜懂得運用土地資源，就是掌握資金靈活性的開始
土地不只是資產，更是資金調度的工具。透過了解各類土地的貸款成數與申請條件，你可以更有效地利用手中資源，不必賣地也能解決資金需求。選擇合適的貸款方式、搭配專業貸款顧問協助，才能穩健又安全地活化你的土地資產。
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