在台灣，許多家族名下的土地屬於「共有」狀態，尤其是繼承下來的農地、建地或持分宅基地，常由兄弟姊妹、親戚共同持有。然而，當其中一人想出售其土地持分，或外人有意購買時，就會牽涉到許多法律規定與交易風險。
那麼，共有土地到底能不能買賣？要怎麼賣？又有哪些應注意的事項？以下一一為您解析。
一、什麼是共有土地？
共有土地，是指一筆土地由兩人以上共同擁有，依照《民法》區分為：
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按份共有：各共有人擁有土地的一定比例（如甲佔1/3，乙佔2/3）。
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共同共有：無明確比例，多見於尚未分割的繼承土地。
通常登記在地政機關的土地資料上，會標明各共有人姓名及所佔持分。
二、共有土地可以買賣嗎？
✅ 可以，但有限制。
共有人可以出售自己名下的持分，但必須依法通知其他共有人，因他們擁有「優先承購權」。根據《民法》第824條，若未先通知，其他共有人可於買賣後一年內請求法院撤銷此交易。
三、共有土地買賣的注意事項
1. 需事前通知其他共有人
出售共有人持分前，應以書面通知其他共有人，說明售價與條件，對方若在合理期間內不表示承購，即可對外出售。
2. 買方購買持分，使用上有風險
購買後只是擁有「權利」，但無法單獨使用土地，常見情況如：
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不能蓋房
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不能出租
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不能申請貸款（多數銀行不收）
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無法實際進場使用
若其他共有人不同意分割或使用，買方可能「買到也無法用」。
3. 可經協議或法院聲請分割
若共有人之間同意，可協議分割土地；若不同意，買方或任何共有人可聲請法院裁定分割，可能以實體劃分或變價分割（拍賣變現）方式處理。
四、什麼人會買持分土地？
通常願意購入持分土地的對象包括：
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與共有人有協議、預期可整合完整土地者
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視為中長期資產投資者
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有經驗處理持分地案件的投資人
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融資公司或資金週轉單位（用來設定擔保）
但對一般自住買家來說，風險過高不建議購買。
五、共有土地能否貸款？
共有土地貸款難度較高，銀行通常不接受設定抵押。但若持分比例高、無他人反對，或可配合共有人一同設抵，也可能透過民間貸款或專案融資成功辦理，建議由專業貸款顧問進行評估與規劃。
小結：共有土地買賣不是不能做，而是要懂法規與流程
共有土地可以合法買賣，但伴隨較高的交易與使用風險。無論你是共有人想出售、或是外部買家有意承購，都應充分了解相關法令與實務操作方式，必要時可透過專業貸款顧問或律師協助，保障權益並降低風險。
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